전월세 전환율 계산법 2026: 보증금을 월세로 바꿀 때 법정 상한

기준일 2026-10-30 · 퇴근각

계약을 갱신하면서 전세 보증금의 일부를 월세로 돌리자는 이야기가 나올 때, 월세를 얼마까지 받을 수 있는지는 법이 상한을 정해 두었습니다. 그 비율이 전월세 전환율이고, 한국은행 기준금리에 따라 달라집니다.

1. 법정 상한은 이렇게 정해집니다

보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때는 바뀌는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월세를 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2).

• 연 10%: 법이 위임한 대통령령이 정한 비율(시행령 제9조 제1항, 연 1할)
• 한국은행 기준금리 + 연 2%: 시행령 제9조 제2항이 정한 이율 연 2퍼센트를 기준금리에 더한 비율

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 올랐고 10월 22일 금융통화위원회에서 동결됐습니다. 그러면 3.00 + 2 = 5.00%이고 10%보다 낮아 주택 전환율 상한은 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로 계약 전에 한국은행 공시를 확인하십시오.

2. 월세 계산

월세 상한 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12

전세 3억원 집을 보증금 1억원으로 줄이고 나머지 2억원을 월세로 돌립니다.

기준금리가 0.5%포인트 오르면 같은 계약에서 상한 월세가 83,333원 늘어납니다. 원 미만은 버렸습니다.

이미 월세가 있는 계약에서 보증금을 더 줄이는 경우에는 늘어나는 월세만 위 식으로 계산해 기존 월세에 더합니다. 보증금 1억원에 월세 50만원인 집이 보증금을 5천만원 줄이면 5천만원 × 5.0% ÷ 12 = 208,333원이 늘어나고, 상한은 708,333원입니다.

3. 상가는 다릅니다

상가건물 임대차보호법은 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 상한으로 정합니다(제12조, 시행령 제5조). 기준금리 3.00%이면 4.5배는 13.5%이지만 12%가 더 낮아 12%가 상한입니다. 보증금 1억원을 5천만원으로 줄이고 5천만원을 월세로 돌리면 5천만원 × 12% ÷ 12 = 500,000원이 상한입니다. 기준금리가 2.00%로 내려가면 4.5배는 9%라서 9%가 상한이 됩니다.

4. 월세를 보증금으로 되돌려 보기

월세 계약을 전세로 바꾸면 보증금이 얼마가 되는지 가늠할 때는 같은 식을 거꾸로 씁니다. 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 월세 100만원은 연 5.0%로 2억 4천만원이고, 월세 계약의 보증금이 5천만원이면 전세로 환산한 금액은 2억 9천만원입니다. 이 값은 비교를 위한 참고치이며 법이 정한 전세금 기준이 아닙니다.

5. 알아 둘 것

• 이 비율은 보증금을 월세로 돌릴 때 월세가 넘을 수 없는 한도입니다. 처음부터 월세로 시작하는 계약에서 월세를 정하는 기준이 아닙니다.
• 상한을 넘는 월세를 제시받았다면 법정 상한과 비교해 보고 협의하십시오.
• 분쟁이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 문의하십시오.

출처

• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조
• 한국은행 기준금리 추이
• 항목별 값과 조회일: 계산 기준과 출처

이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이고 법률 자문이 아닙니다. 계약 내용과 적용 시점에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 법률 판단이 필요하면 법원, 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하십시오.